2023年1月12日南山控股（002314）发布公告称东北证券于2023年1月10日调研我司。

具体内容如下：

(资料图)

问：仓储物流业务 2023 年的发展规划？

答：仓储物流业务作为公司战略性主业，是重点发展方向，公司层面将持续给予资源倾斜，更加关注业务中长期发展，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。2023 年，宝湾物流重点聚焦长三角及粤港澳大湾区优质地块，持续拓展园区项目；同时，全力推进首单公募 REITs 发行工作。

问：仓储物流园区整体运营情况？

答：宝湾物流成熟园区运营平稳。2022 年上半年，平均租金约30 元/平方米/月，稳步提升；仓库平均使用率为 87.1%，较过往几年有所下降，主要系疫情

反复、复杂严峻的宏观环境等多种因素影响，仓储物流市场增速有所放缓，加之宝湾新投运园区面积增加导致仓库平均使用率有所下降。但宝湾物流业务依然维持增长态势，2022年上半年实现营业收入 8.03 亿元，同比增长 17.5%。

问：物流园区租金定价依据和平均涨幅情况？

答：物流仓储的租约定价通过市场化定价方式确定，通常取决于物流仓储的节点位置、区域的供需情况等市场化因素。宝湾凭借丰富的经验和标准化的管理体系平均出租率和单价均略高于行业水平，成熟园区与客户签订合约一般会约定 3-5%的年涨幅。

问：宝湾物流公募 REITs的发行进展？

答：宝湾物流已完成项目所在地和主申报地发改委审核，待完成省发改委审核后，正式上报国家发改委；同时与国资委、证监会、深交所等监管机构的沟通工作同步开展。预计将于 2023 年内完成整体发行工作。

问：宝湾物流业务拓展的主要难点？

答：我国物流用地供应紧张，土地紧缺是物流企业投资的重要瓶颈。热点城市土地有效供应不足、土地价格大幅上涨、政府对投资强度及亩产税收的严格要求等，导致新增物流用地难度提升；新冠疫情反复、经济增速放缓的大环境下，核心区优质项目展现出较强的抗风险性，推动物流用地收并购市场交易热度持续提升，资产价格上升、竞争加强。宝湾物流持续加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期演变趋势，不断完善优质项目的评判标尺，在获取一手用地的同时，宝湾物流密切关注市场动向，充分利用内外部资源寻求资产收购机会。

问：公司房地产开发业务 2023年的发展规划？

答：公司将坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，统筹考虑宏观经济形势、市场环境及公司业务实际，加强对重点区域城市的研判，合理制定土地储备计划，适度拿地，严控风险，保障业务稳健发展。

问：中国南山集团赤湾片区的土地开发规划？

答：控股股东持续支持上市公司发展，过去几年，控股股东中国南山集团在赤湾片区的住宅类土地具备开发条件后，即通过增资扩股形式交由上市公司主导开发。鉴于赤湾土地为控股股东资产，具体土地及规划情况我们并不了解。未来公司也会积极协同控股股东，推进赤湾片区重点项目，力争充分把握粤港澳大湾区建设带来的机遇。具体开发模式和进度安排，公司将根据项目推进情况和信息披露规则的要求，及时履行信息披露义务。

问：赤湾地铁站城市综合体项目情况和结转计划？

答：赤湾地铁站城市综合体项目包含住宅、商业、办公、酒店等多种业态，商品住宅开发业务预计将于 2023 年开始结转。根据中喜会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的《盈利预测审核报告》（中喜深咨字[2021]第 0001 号），海城锦公司 2021-2023 年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的税后净利润累计为 70,530 万元。

南山控股（002314）主营业务：仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务

南山控股2022三季报显示，公司主营收入49.21亿元，同比下降5.45%；归母净利润-2.71亿元，同比下降174.05%；扣非净利润-3.3亿元，同比下降330.25%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入27.51亿元，同比上升149.14%；单季度归母净利润-1.4亿元，同比下降401.04%；单季度扣非净利润-1.52亿元，同比下降90.2%；负债率76.31%，投资收益1.55亿元，财务费用4.3亿元，毛利率22.78%。

该股最近90天内共有3家机构给出评级，买入评级1家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为7.73。

以下是详细的盈利预测信息：

根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，南山控股（002314）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性良好。可能有财务风险，存在隐忧的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）